젠트리피케이션으로 가로수길, 경리단길이 흥하고 망하게 되는 과정(황소장)

황소장님의 유튜브를 보다가 좋은 내용이 있어서 가져왔다. 가로수길이나 경리단길 등등의 상권이 흥하고 망하게 되는 과정을 분석하는 내용이다. 그리고 가로수길에 공실도 많은데 왜 임대료는 내리지 않을까? 건물주는 임대료는 그대로인 상태에서 어떤 방법을 사용할까?

먼저 젠트리피케이션이라는 용어에 대해 알아둘 필요가 있다. 젠트리피케이션이란 낙후된 구도심이 활성화되면서 지가가 올라서 저소득층의 원주민들이 바깥으로 밀려나는 현상이다. 이것은 부동산에서도 마찬가지다.

사람들이 많이 알지 못했던 상권이 어느날 서서히 뜨게 된다. 압구정동, 강남역, 삼성역, 청담동 등의 상권이 발달하다보니 임대료는 상승한다. 그것을 이기지 못한 자영업자들은 떠밀려 다른 곳을 찾게 된다. 그러다 눈에 띈 곳은 강남이면서도 사람들의 주목을 끌지 못해 임대료가 낮았던 가로수길이다.

자영업자들은 하나둘씩 그곳으로 몰리게 된다. 그렇게 상권을 형성하다보니 프랜차이즈만 있어서 특색이 없는 곳과는 다른 매력이 생긴다. 특색있는 가게들이 많이 모인 가로수길로 사람들은 하나둘씩 모여들게 된다. 장사가 잘된다. 임대료가 오르기 시작한다. 기존에 장사하던 사람들은 오르는 임대료를 더이상 버틸 수가 없다. 대형자본들이 들어오고 프랜차이즈들이 들어온다. 더이상 특색있는 가게들이 남아있지 않는다. 결국 집근처와 다를게 없는 프랜차이즈가 가득한 곳으로 변하게 된다. 떠난 자영업자들은 또 어딘가에서 시작한다.

이런식으로해서 가로수길, 경리단길 등등의 상권이 발전하고 흥하고 다시 쇠퇴하고 망하는 과정을 거치게 되는 것이다.

그런데 건물주는 공실이 있음에도 왜 임대료는 낮추지 않는것일까?

그것은 건물의 가치때문이다. 100억짜리 건물에서 1년 월세가 3억이 나온다고 생각해보자. 그런데 공실이 있다고해서 월세를 깍아서 1년에 2억의 임대료만 받았다면 임대료는 1억이 줄어들지만 건물의 가치는 70억이 된다. 30억이라는 어마어마한 돈이 날라가버린다. 그래서 공실이 있다고해서 쉽사리 건물 임대료를 낮출 수 없는 것이다. 대신에 공실을 꼭 없애고 싶을 땐 몇개월 임대료는 안받겠다는 약속을 한다. 즉, 임대료는 그대로되면서 임차인은 월세가 낮아지는 효과가 있다.